De evolutie van de btw-regeling voor sloop en heropbouw
De laatste jaren zijn de regelingen rond btw bij sloop en heropbouw meermaals gewijzigd:
- Begin 2024 werd een permanente gunstregeling van kracht voor particulieren die zelf slopen en een eigen woning heropbouwen.
- Bouwpromotoren en projectontwikkelaars vielen sindsdien uit de boot en moesten op de verkoop van nieuwe woningen na sloop 21 procent btw aanrekenen.
- Tot 30 juni 2025 geldt een overgangsregeling voor professionals, gebaseerd op het gunstregime vóór 2024, voor projecten met een omgevingsvergunning aangevraagd vóór 1 juli 2023.
- Vanaf 1 juli 2025 treedt een nieuwe, permanente btw-regeling in werking, waardoor ook bouwpromotoren en projectontwikkelaars weer kunnen verkopen tegen 6 procent btw.
Wie komt in aanmerking voor het verlaagde tarief?
De nieuwe regeling is gunstig voor twee groepen kopers:
1 - Privépersonen die een enige, eigen woning kopen
Deze kopers moeten vijf jaar zelf in het huis of appartement wonen én mogen geen eigenaar zijn van een andere woning.
2 - Investeerders (zowel privépersonen als vennootschappen)
Zij komen in aanmerking op voorwaarde dat ze de aangekochte woning minstens 15 jaar verhuren. Dit kan zijn:
- Aan een particulier die er zelf gaat wonen
- Via een sociaal verhuurkantoor
- Via een instantie voor sociale huisvesting
Belangrijke voorwaarden voor het verlaagde btw-tarief
1. Beperking van de bewoonbare oppervlakte
- Maximaal 175 m² bij verkoop door een professional
- Maximaal 200 m² bij sociale verhuur
- Maximaal 200 m² voor particuliere bouwheren die zelf slopen en heropbouwen
Belangrijk: alleen woonvertrekken tellen mee. Badkamers, gangen en garages worden niet meegerekend. Laat de berekening van de bewoonbare oppervlakte door de verkoper of architect bevestigen om verrassingen te voorkomen.
2. Enige woning voor privékopers
- De koper mag geen eigenaar zijn van een andere woning
- Nieuw: er wordt per koper nagegaan of die aan de voorwaarden voldoet
- Als één partner eigenaar is van een andere woning, kan de andere partner die geen eigendom heeft, wel het verlaagd tarief krijgen voor zijn/haar aandeel
3. Geen tijdsbeperking
- De datum van de factuur bepaalt of er 6 of 21 procent btw wordt betaald
- Ook lopende projecten kunnen vanaf 1 juli 2025 onder de 6%-regeling vallen voor facturen uitgereikt na die datum
- Bij woningen gekocht onder de overgangsregeling (die afloopt op 30 juni 2025) geldt voor betalingsschijven na 1 juli 2025 het verlaagd tarief als de woning maximaal 175 m² bewoonbare oppervlakte heeft
4. Administratieve vereisten
- Het verlaagde btw-tarief is alleen van toepassing als koper en verkoper de nodige formulieren ondertekenen
- Deze formulieren moeten in orde zijn voordat de btw opeisbaar wordt, doorgaans vóór de voorlopige oplevering
Uitgesloten werken
Niet alle aspecten van een nieuwbouwproject komen in aanmerking voor het verlaagde tarief. Uitgesloten zijn onder meer:
- Tuinaanleg
- Plaatsen van afsluitingen
- Zwembaden en sauna's
- Verwarmingsketels op fossiele brandstoffen (gas, stookolie, steenkool, brandhout, briketten en pellets)
Registratierechten op de grond
Een belangrijk aandachtspunt bij de aankoop van een nieuwbouwwoning bij een projectontwikkelaar zijn de registratierechten op de grond:
- Meestal moet u 12 procent registratierechten betalen op de aankoop van de grond
- Dit komt doordat professionele verkopers de verkoop van de grond doorgaans via een grondvennootschap doen, en de bouwwerken via een constructievennootschap
- De vastgoedsector pleit ervoor om ook bij de aankoop van een nieuwe woning na afbraak en heropbouw het verlaagd tarief van 2 procent registratierechten te kunnen toepassen op de aankoop van het terrein (zoals bij de aankoop van een bestaande enige, eigen woning in Vlaanderen)
Onzekerheid tot definitieve goedkeuring
Belangrijk om te weten: de wetgeving is nog niet definitief goedgekeurd en gestemd. Wie vandaag een woning koopt, heeft dus geen absolute zekerheid dat het tarief van 6 procent zal gelden. Als u nog vóór 1 juli koopt en zekerheid wilt, kunt u het best een opschortende voorwaarde in de koopovereenkomst opnemen. Als er geen verlaagd btw-tarief komt, gaat de koop dan niet door.
Advies van TaxCalCul
Als boekhoudkantoor met ruime expertise in fiscaal advies, kunnen wij u begeleiden bij het maken van de juiste keuzes rond de aankoop van vastgoed. We helpen u graag om te bepalen of u in aanmerking komt voor deze btw-verlaging en welke stappen u moet ondernemen om hiervan te kunnen profiteren.
Overweegt u de aankoop van een nieuwbouwwoning of bent u een investeerder die wil profiteren van deze gunstige regeling? Neem dan contact op met onze experts voor een persoonlijk adviesgesprek. Wij denken graag met u mee over de fiscale implicaties en helpen u de juiste beslissingen te nemen.
