De nieuwe regeling in een notendop
Als u een afgebroken en heropgerichte woning verkoopt die bestemd is als enige en eigen woning van de koper of om door hem verhuurd te worden, dan kunt u sinds 1 juli 2025 gebruikmaken van het btw-tarief van 6%. Een cruciale voorwaarde hierbij is dat de bewoonbare oppervlakte van de woning niet meer dan 175 m² mag bedragen.
Let op: dit verschilt van de oppervlaktebeperking bij aannemingsovereenkomsten, waar de grens op 200 m² ligt.
Welke oppervlakten tellen mee?
Bij het berekenen van de 175 m² wordt alleen rekening gehouden met zogenaamde 'woonvertrekken'. Dit zijn ruimtes die bestemd zijn voor de essentiële noodwendigheden van het gemeenschappelijk leven, zoals:
- Keukens
- Woonkamers
- Eetkamers
- Slaapkamers
- Bureaus
- Bewoonbare zolder- en kelderruimtes
- Andere voor huisvesting bedoelde ruimtes
Belangrijk om te weten is dat woonvertrekken die kleiner zijn dan 4 m² of een plafondhoogte hebben van minder dan 2 meter, niet worden meegeteld in de berekening.
Welke oppervlakten tellen niet mee?
Ruimtes die niet als woonvertrek worden gebruikt, hoeven niet meegeteld te worden in de berekening. Het gaat hierbij om:
- Badkamers
- Toiletten
- Wasruimtes
- Trappen
- Bergplaatsen
- Gangen
- Inkomhallen
- Niet-bewoonbare kelders en zolders
- Garages
- Bijgebouwen
Let op bij professioneel gebruik
Indien een deel van de woning voor beroepsdoeleinden wordt gebruikt, zal deze ruimte wél worden meegeteld voor het oppervlaktecriterium. Het is dus belangrijk om hier rekening mee te houden bij de planning van een project.
Hoe wordt de oppervlakte berekend?
De oppervlakten van alle woonvertrekken worden samengeteld, gemeten van binnenmuur tot binnenmuur. De belastingdienst zal in eerste instantie kijken naar de plannen van de architect. Belangrijk om te weten is dat het effectieve gebruik van een ruimte zwaarder weegt dan de benaming op de plannen. Zo zal een garage die in de praktijk als hobbykamer wordt gebruikt, worden meegeteld in de berekening van de bewoonbare oppervlakte.
De oppervlakte mag nadien niet wijzigen
De voorwaarde van maximaal 175 m² blijft van kracht gedurende:
- 5 jaar indien de woning wordt gebruikt als enige en eigen woning
- 15 jaar in geval van langdurige private verhuur
De koper moet dus voorzichtig zijn met latere uitbreidingen of aanpassingen die de bewoonbare oppervlakte zouden vergroten, zoals het bewoonbaar maken van een zolder.
Verklaring nr. 111/3 is cruciaal voor de verkoper
Als verkoper kunt u zich beschermen tegen aansprakelijkheid indien de koper na de verkoop de woning zou uitbreiden waardoor de maximale grens van 175 m² wordt overschreden. Hiervoor moet u de vereiste verklaring (nr. 111/3) via MyMinfin indienen. Voor verkopen op plan gaat het om verklaring nr. 111/3-1 juli 2025.
Deze verklaring moet door alle kopers medeondertekend worden. Bij de indiening moet bovendien een kopie van de omgevingsvergunning worden gevoegd.
Recente update: formulier 111/3 nu beschikbaar
Goed nieuws: het formulier 111/3 is sinds kort effectief beschikbaar op MyMinfin. Er was sinds 10 juli 2025 een tolerantieperiode voorzien in afwachting van de beschikbaarheid van het formulier. Ontbrekende formulieren moeten nu zo snel mogelijk en uiterlijk 31 januari 2026 via MyMinfin worden ingediend.
Conclusie
Om te bepalen of een woning in aanmerking komt voor het verlaagde btw-tarief van 6% bij verkoop na sloop en heropbouw, wordt alleen rekening gehouden met de oppervlakte van woonvertrekken zoals de woonkamer, eetkamer en slaapkamers. De totale oppervlakte mag niet meer dan 175 m² bedragen.
Als verkoper is het essentieel om de verklaring nr. 111/3 correct in te dienen. Hiermee bent u niet aansprakelijk als de koper de oppervlaktevoorwaarde nadien niet zou naleven.
Heeft u vragen over deze btw-regeling of andere fiscale aspecten bij vastgoedtransacties? Neem gerust contact op met onze experts bij TaxCalCul. Wij helpen u graag verder met deskundig advies op maat van uw situatie.
