De klassieke aanpak en bijbehorende kosten
Stel dat uw gezinswoning, momenteel 1 miljoen euro waard, voor 300.000 euro in de boekhouding van uw vennootschap staat. Bij een traditionele koop-verkoop transactie zou u:
- De volledige waarde (1 miljoen euro) aan uw vennootschap moeten betalen met privégeld
- Uw vennootschap betaalt 25% vennootschapsbelasting over de meerwaarde van 700.000 euro, wat neerkomt op 175.000 euro
- U betaalt privé nog eens 12% registratiebelasting op de volledige waarde (120.000 euro), of 2% als het uw enige en eigen woning betreft (20.000 euro)
Bovendien, als u het geld dat nu in de vennootschap zit weer wilt gebruiken, moet u dit als dividend uitkeren. Hierover betaalt u nogmaals 30% of 15% (binnenkort 18%) roerende voorheffing.
Een slimmere aanpak: dividend in natura
Heeft uw vennootschap voldoende reserves? Dan kunt u het vastgoed via een "dividend in natura" uit uw vennootschap halen. In plaats van een geldbedrag keert uw vennootschap dan het vastgoed zelf uit als dividend.
Voordelen van deze aanpak:
- De vennootschapsbelasting op de meerwaarde (700.000 euro) blijft hetzelfde: 25% of 175.000 euro
- De registratiebelasting kan beperkt worden tot slechts 50 euro, onder bepaalde voorwaarden:
- Uw vennootschap is geen NV
- U was al aandeelhouder toen de vennootschap het onroerend goed verwierf en daarbij registratierechten (of btw bij nieuwbouw) betaalde
Aandachtspunt: Op een dividend in natura moet uw vennootschap nog steeds roerende voorheffing inhouden:
- Bij het standaardtarief van 30% komt dit neer op 428.571,43 euro roerende voorheffing (voor een nettodividend van 1 miljoen euro)
- Bij het verlaagde tarief van 15% (binnenkort 18%) via VVPR-bis of liquidatiereserve bedraagt dit 176.470,60 euro
De fiscale vergelijking op een rij
Laten we de verschillende scenario's vergelijken:
- Klassieke koop-verkoop (slechtste scenario):
- Vennootschapsbelasting: 175.000 euro
- Registratiebelasting: 120.000 euro (of 20.000 euro bij enige eigen woning)
- Plus eventueel later nog roerende voorheffing bij uitkering
- Dividend in natura met 30% roerende voorheffing:
- Vennootschapsbelasting: 175.000 euro
- Registratiebelasting: 50 euro
- Roerende voorheffing: 428.571,43 euro
- Totale fiscale kost: 603.621,43 euro
- Dividend in natura met 15% roerende voorheffing:
- Vennootschapsbelasting: 175.000 euro
- Registratiebelasting: 50 euro
- Roerende voorheffing: 176.470,60 euro
- Totale fiscale kost: 351.520,60 euro
- Meest voordelige scenario - Vereffening vennootschap:
- Totale fiscale kosten kunnen beperkt worden tot 250.050 euro
- Hiervoor moet u wel uw vennootschap ontbinden en vereffenen met voldoende liquidatiereserves
Wat betekent dit voor u als ondernemer?
Door de juiste fiscale strategie te kiezen, kunt u bij het uithalen van vastgoed uit uw vennootschap tot 252.100,83 euro besparen (verschil tussen scenario 2 en 3). Gaat u nog een stap verder met een vereffening, dan kan de besparing zelfs nog groter zijn.
Persoonlijk advies is cruciaal
Elke onderneming en vastgoedsituatie is uniek. De optimale strategie hangt af van verschillende factoren:
- De waarde van het vastgoed en de boekwaarde
- De beschikbare reserves in uw vennootschap
- Uw toekomstplannen met de vennootschap
- Uw persoonlijke financiële situatie
Hoe TaxCalCul u kan helpen
Als ervaren boekhoudkantoor met meer dan 40 jaar expertise in fiscaal advies voor ondernemers in Antwerpen en het Waasland, helpt TaxCalCul u graag bij het maken van de juiste keuzes. Onze specialisten denken proactief met u mee en zoeken naar de fiscaal meest voordelige oplossing voor uw specifieke situatie.
Wilt u weten welke strategie voor u het meest voordelig is? Neem contact met ons op voor een persoonlijk adviesgesprek. Samen halen we het maximale uit uw vastgoed én uw onderneming.
