Voorkom dat uw zoektocht naar een buitenlands huis een nachtmerrie wordt

Ontdekt u tijdens de zomer dat ideale huis of flat in het buitenland? In de extase van de vakantiestemming moet u ook logische overwegingen maken, zelfs als dat onder het genot van een goed glas wijn gebeurt.

Dagelijks kopen 25 Belgen een vakantiehuis of een verblijf in het buitenland, zo bleek deze week. Ondertussen hebben 200.546 Belgische belastingbetalers een buitenverblijf over de grenzen. Maar daarmee wordt niet altijd een droom werkelijkheid. De afgelopen maanden kwamen er regelmatig verhalen naar boven van Belgen die bedrogen werden. Om financiële hoofdpijn te voorkomen, moet u aan het begin van uw huizenjacht al enkele overwegingen maken.

1. Een nieuwbouw of de echtheid van een bestaand pand?

‘Wie een nieuwbouw koopt, moet altijd de achtergrond van de bouwer of de projectontwikkelaar onderzoeken’, zegt Evelyne Van der Elst, advocaat bij Cazimir. ‘Stel vragen over het vastgoedbedrijf of de ontwikkelaars tijdens een persoonlijke ontmoeting. Vraag zeker om voltooide projecten te bekijken, en vraag enkele referenties op die u persoonlijk kunt raadplegen. Onderzoek ook wie de oprichters van het bedrijf zijn en bekijk de gepubliceerde jaarrekeningen om te controleren of het bedrijf stabiel is.’

Is het een project dat nog gebouwd moet worden? ‘Vermijd om een zeer grote aanbetaling te doen. Bij betalingen in fasen naarmate de werken vorderen, kunt u de voortgang nauwlettend volgen’, zegt Van der Elst.

Als u de charmes van een authentiek, bestaand huis wilt, kunt u niet alleen bij de traditionele vastgoedmakelaars terecht, maar ook bij vastgoedjagers. Deze laatste gaan actief op zoek naar een pand dat aan uw eisen voldoet, meestal tegen een commissie. Zodra u het droomhuis gevonden heeft, is het – net als bij een aankoop in België – verstandig om een eigen expert in te schakelen die de woning inspecteert op (verborgen) gebreken.

'Het is belangrijk om te begrijpen dat een buitenlandse notaris niet dezelfde functies en verplichtingen heeft als een Belgische notaris. De rol van een buitenlandse notaris is vaak beperkt tot het passeren van de akte. In tegenstelling tot een Belgische notaris, zal deze geen onderzoek uitvoeren naar de geschiedenis van het pand, de aanwezigheid van de vereiste vergunningen, lopende leningen en bestaande erfdienstbaarheden', aldus Van der Elst.

In veel landen, waaronder Spanje en Italië, is het gebruikelijk dat kopers worden bijgestaan door een gespecialiseerde advocaat. Deze kan de nodige controles uitvoeren en is bekend met de valkuilen in dat specifieke land.

2. Waar moet u op letten bij een compromis of koopakte?

Het aankoopproces start altijd met het ondertekenen van een koopbelofte of een compromis. 'Zorg ervoor dat in het compromis clausules zijn opgenomen die het mogelijk maken om in een later stadium uw partner, kinderen of bedrijf bij de aankoop te betrekken. Als deze mogelijkheid niet expliciet wordt voorzien, loopt u het risico om tweemaal overdrachtsbelasting te betalen', waarschuwt Van der Elst.

Bij het ondertekenen van een koopbelofte of een compromis moet vaak een aanbetaling worden gedaan. 'In de meeste landen is dit 10 procent van de aankoopprijs', zegt Van der Elst.

Bij de aankoop van nieuwbouw moet u in de meeste landen btw betalen en op bestaand onroerend goed registratierechten (zie tabel).

3. Gaat u het pand alleen zelf gebruiken of ook verhuren?

Als u van plan bent om uw buitenlands verblijf (gedeeltelijk) te verhuren, moet u controleren of dit wel is toegestaan. In sommige regio's zijn er beperkingen op de verhuur en/of moet de woning aan specifieke eisen voldoen.

Het belastingstelsel wordt ook bepaald door het gebruik. 'Indien u verhuurt, bent u in bijna alle landen inkomstenbelasting verschuldigd op de werkelijke huurinkomsten, na aftrek van bepaalde kosten die specifiek zijn voor de woning en de lening voor de financiering van de aankoop', aldus Van der Elst. Maar zelfs als u niet verhuurt, loopt u het risico op buitenlandse inkomstenbelasting. 'In Spanje moet u jaarlijks inkomstenbelasting betalen voor persoonlijk gebruik.'

De Belgische belastingdienst wil ook zijn deel. Binnen vier maanden na de aankoop van het pand moet u dit aangeven, online via uw MyMinfin-portaal of per post. De belastingdienst zal vervolgens een kadastraal inkomen toekennen aan de buitenlandse woning. Als u het pand alleen zelf gebruikt of verhuurt aan particulieren, moet u dit kadastraal inkomen opgeven in uw Belgische belastingaangifte.

Voor de meeste mensen wordt het inkomen niet extra belast vanwege een dubbelbelastingverdrag, maar toch heeft een aangifte gevolgen. België geeft een vrijstelling met progressievoorbehoud: de aangegeven inkomsten worden meegenomen bij het bepalen van het Belgische belastingtarief voor uw overige inkomsten. Dit tarief stijgt naarmate het inkomen hoger is.

4. Wat zijn de jaarlijkse kosten van het tweede verblijf?

De grootste uitgave is de aankoop, maar wees u ervan bewust dat u nog jaarlijkse kosten zult hebben. Deze zijn niet beperkt tot onderhoud, verzekeringen en nutsvoorzieningen.

Net als de Belgische onroerende voorheffing moet u in de meeste landen een (beperkte) jaarlijkse vastgoedbelasting betalen. Daarnaast is er de jaarlijkse inkomstenbelasting op basis van het gebruik (zie vraag 3).

'Veel populaire vakantieoorden kennen een soort vermogensbelasting. Hierbij wordt buitenlands onroerend goed in lokale handen belast vanaf een bepaalde waarde per jaar', aldus Wim Vermeulen, advocaat bij Cazimir. In Frankrijk dient u vermogensbelasting te voldoen zodra de netto waarde van uw Franse eigendom meer is dan 1.300.000 euro. In Spanje zodra de woning meer waard is dan 700.000 euro. 'Overweeg bij aankoop al de vermogensbelasting. De belastingdruk kan vaak verminderd worden door het pand samen met familieleden te kopen of door een lening aan te gaan (zie vraag 5)', zegt Vermeulen.

5. Is het raadzaam om te lenen?

U kunt een buitenlands tweede verblijf volledig met eigen geld betalen, maar lenen kan verstandig zijn. 'Zo kan je in sommige landen de vermogensbelasting verminderen of ontlopen. Een uitstaande lening mag je aftrekken van de belastbare waarde van het onroerend goed', zegt Vermeulen. 'Onderzoek welk type lening het meest geschikt is. Een bulletkrediet is vaak gunstiger om vermogensbelasting te ontlopen dan een standaardkrediet met jaarlijkse aflossingen.' Met een bulletkrediet betaalt u tijdens de looptijd alleen rente. Het kapitaal betaalt u in één keer terug op de vervaldag.

Als u nog voor eind 2023 leent, kunt u via uw jaarlijkse Belgische belastingaangifte een belastingvoordeel krijgen voor de kapitaalaflossingen. Tot 2.350 euro aan betalingen kunnen recht geven op een belastingvermindering van 30 procent, goed voor een belastingbesparing van 705 euro (exclusief gemeentebelasting). Voor leningen aangegaan vanaf 2024 is dat belastingvoordeel geschrapt.

U kunt zowel bij een buitenlandse als een Belgische bank lenen. Een buitenlandse bank kan een hypotheek vestigen op de vakantiewoning. Maar omdat die buitenlandse instelling uw financiële situatie minder goed kan beoordelen, is de kans groot dat u minder interessante voorwaarden zal genieten. Een Belgische bank zal geen hypotheek vestigen op uw buitenlands verblijf, maar op Belgisch onroerend goed of een beleggingsportefeuille.

6. Hoe zit het met de volgende generaties?

'Het wordt dikwijls over het hoofd gezien dat de aanschaf van een tweede woning in het buitenland een uitstekende gelegenheid is om de nalatenschapsplanning te regelen', aldus Van der Elst. De reden? Bij het overlijden van een Belgische inwoner moeten er successierechten betaald worden op de wereldwijde erfenis – inclusief een vakantiehuis in het buitenland.

Voor een tweede woning in België wordt vaak een gesplitste aankoop toegepast. Hierbij kopen de ouders het vruchtgebruik (om zo het gebruik te garanderen) en de kinderen de naakte eigendom, eventueel met geld dat door de ouders is geschonken. Als de ouders overlijden, verkrijgen de kinderen kosteloos het vruchtgebruik. 'Een gesplitste aankoop heeft in veel landen, zoals Frankrijk en Italië, hetzelfde effect als in België', zegt Van der Elst. 'Maar dat is niet het geval in Spanje, waar de overdracht van het vruchtgebruik na overlijden wel belast wordt.' Of er ook buitenlandse successierechten of schenkbelasting moet worden betaald, varieert van land tot land.

door TaxCalCul 31 augustus 2025
De recente wijzigingen in de fiscale behandeling van hybride bedrijfswagens zorgen voor nieuwe mogelijkheden voor bepaalde ondernemers. Als boekhoudkantoor met ruim 40 jaar ervaring zetten we de belangrijkste punten voor u op een rij. Voor wie is de nieuwe regeling bedoeld? De nieuwe fiscale gunstmaatregelen voor plug-inhybrides zijn specifiek gericht op zelfstandigen en eenmanszaken in de strikte zin van het woord . Concreet betekent dit: U bent een natuurlijk persoon met een btw-nummer U bent onderworpen aan de personenbelasting U heeft uw activiteiten niet ondergebracht in een vennootschap Dit is een belangrijke beperking: ondernemers die werken via een BV, commanditaire vennootschap of managementvennootschap vallen buiten deze regeling. Volgens schattingen van Febiac zijn er ongeveer 190.000 zelfstandigen met een fossiele bedrijfswagen die in aanmerking komen voor deze nieuwe regels. Wat houdt de fiscale gunstregeling precies in? Voor nieuwe bestellingen in 2025 De nieuwe regeling brengt de hybride bedrijfswagen terug in het fiscale landschap. Vanaf 1 januari 2026 zijn hybride auto's opnieuw fiscaal aftrekbaar als bedrijfswagen, met een maximale aftrek die kan oplopen tot 100%, afhankelijk van de CO2-uitstoot: Hybrides met een CO2-uitstoot tot 75 gram per kilometer: aftrekbaar tot 100% Hybrides met een CO2-uitstoot boven 75 gram per kilometer: maximaal 75% aftrekbaar Let op: verandering in uitstootcijfers Hier schuilt echter een belangrijk aandachtspunt. Autofabrikanten moeten voor eind 2025 hun uitstootcijfers aanpassen aan de nieuwe Euro6e-bis norm. Deze aanpassing zal leiden tot een verdubbeling of zelfs verdrievoudiging van de uitstootcijfers, vooral bij hybride voertuigen. De exacte cijfers zullen pas eind dit jaar bekend zijn. Afbouw van de fiscale voordelen De nieuwe regeling is niet permanent: Vanaf 1 januari 2027 daalt het maximale aftrekpercentage voor nieuwe hybride bedrijfswagens met een uitstoot tot 50 gram CO2/km van 100% naar 95% Daarna daalt de maximale aftrek jaarlijks verder Na 31 december 2029 genieten nieuw bestelde hybrides geen enkele aftrek meer Hoe zit het met de tankkaart? De fiscale behandeling van de energiekosten voor uw hybride bedrijfswagen is als volgt: Elektriciteitskosten : De kosten voor het opladen van de batterij via laadpassen blijven tot eind 2026 volledig (100%) aftrekbaar. In 2027 daalt dit percentage naar 95%. Brandstofkosten : De aftrekbaarheid van de tankkaart voor benzine en diesel wordt sterk beperkt. De 50% aftrek tot eind 2027 geldt alleen nog voor auto's die vóór eind 2025 zijn besteld. Voor auto's besteld vanaf 1 januari 2026 zijn de fossiele tankkaarten niet meer aftrekbaar. Dit betekent dat het regelmatig opladen van uw hybride wagen fiscaal steeds belangrijker wordt. De oplaadkabel ongebruikt in de kofferbak laten liggen wordt een kostbare zaak. Wat als u onlangs een hybride bedrijfswagen heeft aangeschaft? Voor zelfstandigen met een eenmanszaak die vóór 31 december 2025 een hybride bedrijfswagen hebben besteld, blijft de huidige regeling van kracht. U kunt dit jaar blijven genieten van 75% aftrekbaarheid van de autokosten. Deze aftrekbaarheid wordt tot 2028 gedurende de hele gebruiksperiode vastgezet op 75%. Welke hybride wagens komen in aanmerking? Niet alle hybride voertuigen komen in aanmerking voor de gunstige fiscale behandeling. Alleen plug-inhybrides - auto's die zowel over een verbrandingsmotor als over een elektromotor beschikken én waarvan de batterij van buitenaf kan worden opgeladen - vallen onder de regeling. Bovendien moet u opletten voor 'valse hybrides'. Een auto wordt als 'valse hybride' beschouwd als: De auto per 100 kg autogewicht minder dan 0,5 kWh aan batterijcapaciteit heeft De CO2-uitstoot meer dan 200 gram per kilometer bedraagt Deze 'valse hybrides' krijgen een extra hoge fiscale CO2-uitstoot aangerekend, waardoor een groot deel van de fiscale aantrekkelijkheid wegvalt. Conclusie: wat betekent dit voor u als ondernemer? De nieuwe fiscale regeling voor hybride bedrijfswagens biedt zeker kansen voor zelfstandigen in eenmanszaken. Echter, gezien de beperkte doelgroep, de aankomende wijzigingen in uitstootcijfers en de geleidelijke afbouw van de voordelen, is het belangrijk om een weloverwogen beslissing te nemen. Bij TaxCalCul adviseren wij u graag persoonlijk over de fiscale implicaties voor uw specifieke situatie. Wilt u weten of u in aanmerking komt voor deze regeling en wat de concrete voordelen voor u kunnen zijn? Neem dan contact met ons op voor een vrijblijvend adviesgesprek. Disclaimer: Deze informatie is gebaseerd op de huidige stand van zaken. De definitieve regeling kan nog wijzigen tot de stemming en publicatie in het Staatsblad.
door TaxCalCul 22 augustus 2025
Als ondernemer wilt u natuurlijk optimaal profiteren van de vruchten van uw harde werk. Maar hoe haalt u op een fiscaal slimme manier geld uit uw vennootschap? In deze blogpost zetten we de meest voordelige mogelijkheden voor u op een rij. Waarom een vennootschap fiscaal interessant blijft Steeds meer ondernemers in de regio Antwerpen en het Waasland kiezen voor een managementvennootschap. De belangrijkste reden? Het fiscale voordeel. Met de verlaging van de vennootschapsbelasting naar 25% (en zelfs 20% voor de eerste €100.000 winst onder bepaalde voorwaarden) is dit aanzienlijk gunstiger dan de personenbelasting, waar al snel 53,5% van uw inkomen wordt afgeroomd, plus tot 20,5% socialezekerheidsbijdragen. Bovendien is een belangrijke drempel weggevallen: voor een besloten vennootschap (BV) is geen verplicht minimumkapitaal meer nodig. Tien fiscaalvriendelijke manieren om geld uit uw vennootschap te halen 1. Dividenduitkering met verlaagd tarief De meest directe manier om winst uit uw vennootschap te halen is via dividenden. Standaard worden deze belast aan 30%, maar via het VVPR-bis-regime kunt u vaak genieten van een verlaagd tarief van 15%. Let op: Er geldt een wachttermijn van drie jaar voordat u van dit voordelige tarief kunt genieten De regeling is alleen van toepassing op kapitaal ingebracht na 30 juni 2013 Heeft u al langer een vennootschap? Dan is het systeem van de liquidatiereserve mogelijk interessanter 2. Liquidatiereserve: nu nog voordeliger Met een liquidatiereserve kunt u winst fiscaalvriendelijk opzij zetten. U betaalt eenmalig 10% belasting op de in aanmerking komende winst van het boekjaar, bovenop de gewone vennootschapsbelasting. Bij stopzetting van uw vennootschap kunt u deze reserve belastingvrij uitkeren. Goed nieuws: De regering heeft besloten dat u deze reserves nu al na drie jaar kunt uitkeren tegen 6,5% roerende voorheffing (in plaats van na vijf jaar tegen 5%). Deze maatregel is sinds 1 juli 2025 van kracht. U kunt dus nu al kiezen: ofwel dividenden uitkeren tegen 6,5% roerende voorheffing na drie jaar, ofwel nog twee jaar wachten en 5% betalen. Voor nieuw aangelegde reserves geldt alleen het nieuwe regime met drie jaar wachttijd en een tarief van 6,5%. 3. Kapitaalvermindering: deels belastingvrij Een kapitaalvermindering is een derde mogelijkheid om geld uit uw vennootschap te halen. Het voordeel is dat een deel zonder roerende voorheffing kan worden uitgekeerd. Let wel op: sinds 2018 is dit niet meer volledig belastingvrij. U betaalt roerende voorheffing pro rata de verhouding van belaste reserves tegenover het kapitaal. 4. Vastgoed financieren via uw aanvullend pensioen Wist u dat u als zelfstandige of bedrijfsleider vastgoed kunt kopen met het geld dat u gespaard hebt via uw aanvullend pensioen? Via het Vrij Aanvullend Pensioen voor Zelfstandigen (VAPZ) of een Individuele Pensioentoezegging (IPT) kunt u fiscaal voordelig sparen. Het grote voordeel: u kunt een deel van deze gelden als voorschot gebruiken voor de aankoop van onroerend goed in België of elders in Europa. De intresten die u op deze voorschotten betaalt, kunnen lager liggen dan bij een traditionele hypothecaire lening. 5. Lening aan uw vennootschap via rekening-courant Als bedrijfsleider kunt u een lening toekennen aan uw vennootschap via uw rekening-courant. Voor deze lening of vordering ontvangt u intresten waarop u 30% roerende voorheffing betaalt. Dit is voordeliger dan uzelf loon uitbetalen, want daarop gelden de hogere tarieven van de personenbelasting plus sociale bijdragen. Voor uw vennootschap zijn de intresten bovendien aftrekbaar van de belastbare winst, in tegenstelling tot dividenden. Zorg er wel voor dat het geleende bedrag en de intresten proportioneel zijn, anders kan de fiscus die intresten alsnog als dividend beschouwen. 6. Forfaitaire onkostenvergoeding Zelfstandigen die regelmatig op verplaatsing gaan, kunnen aanspraak maken op een belastingvrije onkostenvergoeding voor binnenlandse dienstreizen. Dit kan op basis van werkelijke kosten of via bepaalde forfaits (maand- of dagvergoeding). Ook voor thuiswerk of wagenkosten kunt u forfaitaire vergoedingen uitbetalen, wat een fiscaal interessante aanvulling op uw inkomen kan zijn. 7. Opties of warranten Een minder bekende maar fiscaal interessante techniek is het toekennen van aandelenopties of warranten aan uzelf via uw vennootschap. Deze financiële instrumenten geven u het recht om aandelen te kopen tegen een vooraf vastgestelde prijs. Het voordeel: de toekenning wordt forfaitair belast tegen 18% tot 23% van de waarde van de onderliggende aandelen. Na een jaar kunt u de opties uitoefenen, en de eventuele meerwaarde bij verkoop van de aandelen is onbelast. 8. Maaltijd- en/of ecocheques Maaltijd- en ecocheques zijn niet onderworpen aan belastingen of sociale bijdragen, wat ze tot een fiscaalvriendelijk onderdeel van uw verloning maakt. Ze zijn weliswaar niet aftrekbaar in de vennootschapsbelasting, maar blijven een interessante optie. 9. Verhuren aan uw vennootschap Heeft u een werkplek in uw privéwoning? Dan kunt u deze verhuren aan uw vennootschap. Op de huurinkomsten mag u een kostenforfait van 40% aftrekken, waardoor slechts 60% belast wordt in de personenbelasting. Opgelet: De huurprijs moet marktconform zijn. Bij een excessieve huurprijs kan de fiscus deze herkwalificeren als loon, waarop personenbelasting en sociale bijdragen verschuldigd zijn. 10. Vergoeding bestuurder (tantième) Tot slot kunt u uzelf vanuit de vennootschap een tantième uitkeren als beloning voor geleverde prestaties. Het voordeel is dat deze kosten aftrekbaar zijn voor de vennootschap, en dat de tantième vaak een jaar later belast wordt in de personenbelasting, wat uitstel van belasting betekent. Persoonlijk advies op maat Bij TaxCalCul begrijpen we dat elke onderneming uniek is. Met meer dan 40 jaar ervaring in boekhouding, accountancy en vennootschapsrecht helpen wij u graag bij het maken van de juiste keuzes om fiscaal optimaal te profiteren van uw harde werk. Disclaimer: Dit artikel is informatief van aard en bevat algemene informatie. Voor specifiek advies toegespitst op uw situatie raden wij aan contact op te nemen met een van onze adviseurs. De fiscale regelgeving kan wijzigen, dus raadpleeg altijd een professional voor de meest actuele informatie.
door TaxCalCul 11 augustus 2025
Als ondernemer met een vennootschap wilt u natuurlijk op de meest fiscaal voordelige manier geld uit uw bedrijf halen. De liquidatiereserve is daarbij een waardevol instrument. Maar let op: de spelregels veranderen binnenkort. In deze blogpost leggen we uit wat dit voor u betekent en of het interessant kan zijn om opgebouwde liquidatiereserves sneller uit te keren.
Laad meer berichten