Is het beter om onroerend goed privé of via uw onderneming aan te schaffen?

Heeft u het voorrecht om zowel persoonlijk als binnen uw bedrijf voldoende financiële middelen te hebben om onroerend goed te kopen? Het soort onroerend goed dat u wenst te verwerven, zal de optimale keuze bepalen.

De beslissing om onroerend goed privé of via de onderneming te kopen, vereist een grondige overweging van talrijke factoren. ‘De keuze varieert afhankelijk van het soort onroerend goed’, aldus Tim Melis, advocaat bij Cazimir. ‘Er moet een onderscheid gemaakt worden tussen onroerend goed dat voor bedrijfsdoeleinden wordt gebruikt, onroerend goed voor verhuur en een gezinswoning/tweede woning voor persoonlijk gebruik door de bedrijfsleider of de zaakvoerder.’ Uw langetermijnplannen hebben ook invloed (zie kader).

1 – Bedrijfsonroerend goed

‘Voor bedrijfsgebouwen zoals een kantoor, een winkel of een magazijn die voor de eigen bedrijfsvoering worden gebruikt, is er een duidelijke voorkeur voor aankoop via een vennootschap’, stelt Melis.

Een vennootschap is onderworpen aan de vennootschapsbelasting. Een aanzienlijk voordeel is dat beroepskosten fiscaal aftrekbaar zijn, wat de verschuldigde vennootschapsbelasting verlaagt. De mogelijke kosten zijn zeer uiteenlopend, waaronder de registratierechten bij aankoop (12% in Vlaanderen), de jaarlijkse afschrijving van het gebouw (meestal over 20 jaar), rente op een lening, de onroerende voorheffing, brandverzekering, onderhoudskosten en renovatiewerken. Als het pand wordt gebruikt voor de btw-plichtige activiteit van de vennootschap, kan ook de btw worden teruggevorderd.

Wie onroerend goed privé koopt, kan de werkelijke kosten fiscaal niet aftrekken. Een extra nadeel is dat het pand verhuurd moet worden aan de vennootschap. De ontvangen huurinkomsten worden belast in de personenbelasting tegen de gebruikelijke tarieven. Deze kunnen oplopen tot 50 procent.

‘Wanneer u aan uw eigen bedrijf verhuurt, wordt vaak een aanzienlijk deel van de huur fiscaal hergekwalificeerd als loon, wat leidt tot hogere belastingen en ook sociale bijdragen’, aldus Melis. ‘Dit komt doordat de huurprijs die gevraagd kan worden, begrensd moet zijn tot een bepaald bedrag, afhankelijk van het kadastraal inkomen. In de praktijk is de door de belastingdienst toegestane huur vaak nog geen derde van de gangbare markthuur.’

2 – Rendementsvastgoed

‘Voor rendementsvastgoed dat wordt aangeschaft om huurinkomsten te genereren, zijn de zaken ingewikkelder’, merkt Melis op. ‘Er moet een onderscheid worden gemaakt afhankelijk van het gebruik door de huurder.’

  • Woning of appartement voor privégebruik

‘Als de huurder een woning of appartement uitsluitend privé en voor bewoning gebruikt, dan is een privéaankoop voordelig’, stelt Melis. In de inkomstenbelasting worden niet de daadwerkelijke huurinkomsten belast. De belasting wordt berekend op het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40 procent. ‘De rente voor een lening mag van dat inkomen worden afgetrokken. Daardoor is de daadwerkelijke belastingdruk in de eerste jaren na de aankoop in de praktijk verwaarloosbaar’, zegt Dries Vandervelde, advocaat bij Cazimir. ‘Wees echter bewust dat de belastingdienst de gunstige belasting op privéverhuur steeds meer in het vizier krijgt. Bij een te actief beheer kunnen de huurinkomsten worden belast als een beroepsinkomen.’

Het belastingstelsel voor onroerend goed in een vennootschap is vaak minder aantrekkelijk. De daadwerkelijk ontvangen huurinkomsten worden na aftrek van de kosten belast tegen 25 procent vennootschapsbelasting (mogelijk 20% op de eerste schijf van 100.000 euro). ‘Als het gaat om vastgoed met veel terugkerende kosten of zware lasten, kan het door de kostenaftrek toch voordeliger zijn om met een vennootschap te werken’, merkt Vandervelde op.

  • Zakelijk gebruik

‘Als de huurder het huis of appartement professioneel gebruikt of als het verhuurd wordt aan een bedrijf, dan is de aankoop via een bedrijf vaak de meest aantrekkelijke optie’, stelt Melis. De reden hiervoor is dat in de inkomstenbelasting de daadwerkelijke huurinkomsten worden belast, na aftrek van een kostenforfait van 40 procent. Deze huurinkomsten komen vaak bovenop een pensioen of belastbaar salaris, waardoor ze onderworpen worden aan de hoogste tarieven in de inkomstenbelasting (tot 50%).

De rente betaald op een lening kan enige verlichting bieden: deze wordt afgetrokken van de huurinkomsten. ‘Dit zorgt in de eerste jaren na de aankoop voor een aanzienlijke belastingbesparing, maar de rentelasten dalen jaar na jaar terwijl de huurinkomsten toenemen door de jaarlijkse indexering’, merkt Vandervelde op.

Als de verhuur via een bedrijf gebeurt, is de belastingdruk lager: van de huurinkomsten mogen alle daadwerkelijke kosten worden afgetrokken en het resultaat wordt belast tegen een vast tarief van 25 procent (mogelijk 20%).

3 – Eigen woning of tweede huis voor persoonlijk gebruik

‘Voor de aankoop van de eigen woning of het tweede huis is een privéaankoop meestal de beste keuze’, zegt Melis. ‘Dit gaat niet alleen over de belastingen. Met een privéaankoop kan de bescherming van de langstlevende partner gemakkelijker worden geregeld, bijvoorbeeld via een testament of een huwelijkscontract. Bovendien is het onroerend goed niet onderhevig aan bedrijfsrisico’s. En met een verklaring van onbeslagbaarheid kan het worden beschermd in geval van persoonlijke financiële problemen.’

Het fiscale voordeel omvat verschillende aspecten. Een eerste is er bij de aankoop. Het standaardtarief van de registratierechten in Vlaanderen is 12 procent, maar voor de eigen woning kan er een verlaagd tarief van verkooprecht van 3 of 1 procent bij energetische renovatie zijn. Daarnaast is de eigen woning vrijgesteld van inkomstenbelasting en voor de partner van de erfbelasting. Een tweede woning wordt belast op basis van het kadastraal inkomen, waardoor de belastingdruk beperkt is.

Er zijn ook nadelen verbonden aan het aanschaffen via een bedrijf. Indien het onroerend goed ter beschikking wordt gesteld aan de zaakvoerder of bedrijfsleider, zal deze ofwel belast worden op een forfaitair voordeel van alle aard ofwel een marktconforme huur moeten betalen. ‘Bovendien betwist de belastingdienst steeds vaker de aftrek van kosten in de vennootschapsbelasting voor een woning die ter beschikking wordt gesteld aan de bedrijfsleider of de zaakvoerder’, aldus Vandervelde.

Overweeg de lange termijn

Het is essentieel om uw toekomstplannen te overwegen bij het kiezen tussen een privé-aankoop of een aankoop via een bedrijf. Gaat u het onroerend goed uiteindelijk verkopen? Of wilt u het nalaten aan uw kinderen en kleinkinderen?

  • Belasting op meerwaarde

Verkoopt u het onroerend goed uiteindelijk met winst? Er is geen belasting op meerwaarde als u privévastgoed verkoopt dat u minstens vijf jaar in bezit heeft, tenzij bij speculatie. Als een bedrijf verkoopt, moet er vennootschapsbelasting worden betaald op de meerwaarde – het verschil tussen de verkoopprijs en de boekwaarde.

‘Om de belasting op meerwaarde te verminderen, kan een gesplitste aankoop worden overwogen’, zegt Tim Melis, advocaat bij Cazimir. Hierbij koopt het bedrijf het vruchtgebruik, wat het recht geeft om het pand te gebruiken of te verhuren. De blote eigendom wordt privé gekocht, door de bedrijfsleider of in het kader van een successieplanning de kinderen. ‘Het is cruciaal om het vruchtgebruik zeer nauwkeurig te waarderen. De belastingdienst controleert de waardering grondig’, zegt Melis.

Als u besluit de blote eigendom later te schenken, bijvoorbeeld aan de kinderen? ‘De waarde van het vruchtgebruik voor het bedrijf kan worden afgetrokken van de waarde van het onroerend goed, waardoor minder schenkbelasting moet worden betaald’, zegt Melis.

  • Erfenisplanning

Het opteren voor een vennootschapsstructuur kan de planning van uw nalatenschap vergemakkelijken. U heeft de mogelijkheid om de aandelen van de vennootschap over te dragen aan uw kinderen of kleinkinderen. Bij een notariële gift van roerende activa (de aandelen) aan (klein)kinderen is een vast tarief van 3 procent schenkbelasting verschuldigd, nooit successierechten. Deze schenkbelasting kan worden ontweken door te doneren zonder notariële akte, maar dan loopt u het risico dat er erfbelasting moet worden betaald als de schenker binnen drie jaar na de schenking overlijdt.

Bij de overdracht van onroerend goed uit privébezit moet altijd schenkbelasting worden betaald. De schenkingsrechten voor onroerend goed liggen aanzienlijk hoger dan die voor roerende goederen: ze nemen toe met de waarde van het onroerend goed, van 3 naar 27 procent.

‘Een vennootschap is niet voordelig als het doel is om het onroerend goed aan een kind of kleinkind te geven zodat ze het zelf kunnen benutten. Het onroerend goed moet dan uit de vennootschap worden gehaald, wat kostbaar is door enerzijds de belasting op de meerwaarde in de vennootschapsbelasting (25%) en anderzijds door de roerende voorheffing op de uitkering (tot 30%)’, aldus Dries Vandervelde, advocaat bij Cazimir.

< Ouder bericht Nieuwer bericht >

Slimme strategieën om fiscaalvriendelijk middelen uit uw onderneming te halen

door TaxCalCul • 22 augustus 2025
Als ondernemer wilt u natuurlijk optimaal profiteren van de vruchten van uw harde werk. Maar hoe haalt u op een fiscaal slimme manier geld uit uw vennootschap? In deze blogpost zetten we de meest voordelige mogelijkheden voor u op een rij. Waarom een vennootschap fiscaal interessant blijft Steeds meer ondernemers in de regio Antwerpen en het Waasland kiezen voor een managementvennootschap. De belangrijkste reden? Het fiscale voordeel. Met de verlaging van de vennootschapsbelasting naar 25% (en zelfs 20% voor de eerste €100.000 winst onder bepaalde voorwaarden) is dit aanzienlijk gunstiger dan de personenbelasting, waar al snel 53,5% van uw inkomen wordt afgeroomd, plus tot 20,5% socialezekerheidsbijdragen. Bovendien is een belangrijke drempel weggevallen: voor een besloten vennootschap (BV) is geen verplicht minimumkapitaal meer nodig. Tien fiscaalvriendelijke manieren om geld uit uw vennootschap te halen 1. Dividenduitkering met verlaagd tarief De meest directe manier om winst uit uw vennootschap te halen is via dividenden. Standaard worden deze belast aan 30%, maar via het VVPR-bis-regime kunt u vaak genieten van een verlaagd tarief van 15%. Let op: Er geldt een wachttermijn van drie jaar voordat u van dit voordelige tarief kunt genieten De regeling is alleen van toepassing op kapitaal ingebracht na 30 juni 2013 Heeft u al langer een vennootschap? Dan is het systeem van de liquidatiereserve mogelijk interessanter 2. Liquidatiereserve: nu nog voordeliger Met een liquidatiereserve kunt u winst fiscaalvriendelijk opzij zetten. U betaalt eenmalig 10% belasting op de in aanmerking komende winst van het boekjaar, bovenop de gewone vennootschapsbelasting. Bij stopzetting van uw vennootschap kunt u deze reserve belastingvrij uitkeren. Goed nieuws: De regering heeft besloten dat u deze reserves nu al na drie jaar kunt uitkeren tegen 6,5% roerende voorheffing (in plaats van na vijf jaar tegen 5%). Deze maatregel is sinds 1 juli 2025 van kracht. U kunt dus nu al kiezen: ofwel dividenden uitkeren tegen 6,5% roerende voorheffing na drie jaar, ofwel nog twee jaar wachten en 5% betalen. Voor nieuw aangelegde reserves geldt alleen het nieuwe regime met drie jaar wachttijd en een tarief van 6,5%. 3. Kapitaalvermindering: deels belastingvrij Een kapitaalvermindering is een derde mogelijkheid om geld uit uw vennootschap te halen. Het voordeel is dat een deel zonder roerende voorheffing kan worden uitgekeerd. Let wel op: sinds 2018 is dit niet meer volledig belastingvrij. U betaalt roerende voorheffing pro rata de verhouding van belaste reserves tegenover het kapitaal. 4. Vastgoed financieren via uw aanvullend pensioen Wist u dat u als zelfstandige of bedrijfsleider vastgoed kunt kopen met het geld dat u gespaard hebt via uw aanvullend pensioen? Via het Vrij Aanvullend Pensioen voor Zelfstandigen (VAPZ) of een Individuele Pensioentoezegging (IPT) kunt u fiscaal voordelig sparen. Het grote voordeel: u kunt een deel van deze gelden als voorschot gebruiken voor de aankoop van onroerend goed in België of elders in Europa. De intresten die u op deze voorschotten betaalt, kunnen lager liggen dan bij een traditionele hypothecaire lening. 5. Lening aan uw vennootschap via rekening-courant Als bedrijfsleider kunt u een lening toekennen aan uw vennootschap via uw rekening-courant. Voor deze lening of vordering ontvangt u intresten waarop u 30% roerende voorheffing betaalt. Dit is voordeliger dan uzelf loon uitbetalen, want daarop gelden de hogere tarieven van de personenbelasting plus sociale bijdragen. Voor uw vennootschap zijn de intresten bovendien aftrekbaar van de belastbare winst, in tegenstelling tot dividenden. Zorg er wel voor dat het geleende bedrag en de intresten proportioneel zijn, anders kan de fiscus die intresten alsnog als dividend beschouwen. 6. Forfaitaire onkostenvergoeding Zelfstandigen die regelmatig op verplaatsing gaan, kunnen aanspraak maken op een belastingvrije onkostenvergoeding voor binnenlandse dienstreizen. Dit kan op basis van werkelijke kosten of via bepaalde forfaits (maand- of dagvergoeding). Ook voor thuiswerk of wagenkosten kunt u forfaitaire vergoedingen uitbetalen, wat een fiscaal interessante aanvulling op uw inkomen kan zijn. 7. Opties of warranten Een minder bekende maar fiscaal interessante techniek is het toekennen van aandelenopties of warranten aan uzelf via uw vennootschap. Deze financiële instrumenten geven u het recht om aandelen te kopen tegen een vooraf vastgestelde prijs. Het voordeel: de toekenning wordt forfaitair belast tegen 18% tot 23% van de waarde van de onderliggende aandelen. Na een jaar kunt u de opties uitoefenen, en de eventuele meerwaarde bij verkoop van de aandelen is onbelast. 8. Maaltijd- en/of ecocheques Maaltijd- en ecocheques zijn niet onderworpen aan belastingen of sociale bijdragen, wat ze tot een fiscaalvriendelijk onderdeel van uw verloning maakt. Ze zijn weliswaar niet aftrekbaar in de vennootschapsbelasting, maar blijven een interessante optie. 9. Verhuren aan uw vennootschap Heeft u een werkplek in uw privéwoning? Dan kunt u deze verhuren aan uw vennootschap. Op de huurinkomsten mag u een kostenforfait van 40% aftrekken, waardoor slechts 60% belast wordt in de personenbelasting. Opgelet: De huurprijs moet marktconform zijn. Bij een excessieve huurprijs kan de fiscus deze herkwalificeren als loon, waarop personenbelasting en sociale bijdragen verschuldigd zijn. 10. Vergoeding bestuurder (tantième) Tot slot kunt u uzelf vanuit de vennootschap een tantième uitkeren als beloning voor geleverde prestaties. Het voordeel is dat deze kosten aftrekbaar zijn voor de vennootschap, en dat de tantième vaak een jaar later belast wordt in de personenbelasting, wat uitstel van belasting betekent. Persoonlijk advies op maat Bij TaxCalCul begrijpen we dat elke onderneming uniek is. Met meer dan 40 jaar ervaring in boekhouding, accountancy en vennootschapsrecht helpen wij u graag bij het maken van de juiste keuzes om fiscaal optimaal te profiteren van uw harde werk. Disclaimer: Dit artikel is informatief van aard en bevat algemene informatie. Voor specifiek advies toegespitst op uw situatie raden wij aan contact op te nemen met een van onze adviseurs. De fiscale regelgeving kan wijzigen, dus raadpleeg altijd een professional voor de meest actuele informatie.

Liquidatiereserves: Is vervroegde uitkering fiscaal interessant?

door TaxCalCul • 11 augustus 2025
Als ondernemer met een vennootschap wilt u natuurlijk op de meest fiscaal voordelige manier geld uit uw bedrijf halen. De liquidatiereserve is daarbij een waardevol instrument. Maar let op: de spelregels veranderen binnenkort. In deze blogpost leggen we uit wat dit voor u betekent en of het interessant kan zijn om opgebouwde liquidatiereserves sneller uit te keren.

Optimale bezoldiging als bedrijfsleider: wat is de beste strategie voor uw vennootschap?

door TaxCalCul • 28 juli 2025
Als bedrijfsleider van uw eigen vennootschap staat u voor een belangrijke vraag: hoeveel loon kunt u zichzelf het beste uitbetalen? Met de recente wijzigingen in de fiscale wetgeving is dit een vraagstuk dat extra aandacht verdient. In deze blogpost zetten we de verschillende opties en overwegingen voor u op een rij.
Laad meer berichten