Vruchtgebruik

Bij KMO-vennootschappen in het algemeen,  bestaan vele vruchtgebruikconstructies. Daarbij verwerft in het algemeen een vennootschap het vruchtgebruik van een onroerend goed waarvan de bedrijfsleider-vennoot in persoonlijke naam de blote eigendom bezit.

Zulke rechtsverhouding heeft belangrijke gevolgen zoals op het vlak van o.m. de directe belastingen, de BTW, registratiebelasting, verkooprecht, regelgeving strijdige belangen, aansprakelijkheden en dergelijke meer.

 

Wat is een vruchtgebruik?

Vruchtgebruik is het recht om tijdelijk het genot te hebben van een zaak (binnen dit artikel een onroerend goed), waarvan een ander de eigendom heeft, maar met de verplichting om de zaak zelf in stand te houden.

Bij vruchtgebruik zijn er twee partijen, namelijk de vruchtgebruiker en de blote eigenaar. De vruchtgebruiker verwerft het vruchtgebruik (en betaalt hiervoor een overeengekomen prijs op basis van een onderliggende waardering) en heeft bijgevolg recht op de inkomsten en het gebruik van de zaak in kwestie. De blote eigenaar blijft eigenaar van de zaak maar zijn eigendomsrecht wordt beperkt op het vlak van gebruik en genot.

In het geval waarbij een bedrijfsleider de blote eigendom verwerft en zijn vennootschap het vruchtgebruik, stellen we twee mogelijkheden vast:

  1. De bedrijfsleider draagt het vruchtgebruik van een onroerend goed dat hij in volle eigendom bezit voor een bepaalde periode over aan zijn eigen vennootschap;
  2. De bedrijfsleider en zijn vennootschap kopen samen een onroerend goed aan. Hierbij verwerft de bedrijfsleider de blote eigendom terwijl zijn vennootschap het vruchtgebruik koopt voor een bepaalde termijn.

Vruchtgebruik wordt gevestigd bij authentieke akte. Ten aanzien van vennootschappen geldt een maximumtermijn van dertig jaar.  In de praktijk wordt meestal gekozen voor een termijn van 15 tot 20 jaar. Er is geen minimumtermijn voorhanden, maar een zeer korte periode wordt niet aanvaard. Het recht van vruchtgebruik kan worden verlengd, zolang de maximale termijn van 30 jaar niet wordt overschreden.

Vruchtgebruik kan op verschillende manieren eindigen

  1. Het overlijden van de vruchtgebruiker;
  2. De vruchtgebruiker zegt zijn recht op vruchtgebruik vervroegd éénzijdig op;
  3. De termijn waarvoor het vruchtgebruik werd aangegaan is verstreken;
  4. De vermenging of vereniging van de hoedanigheid van vruchtgebruiker en van eigenaar in éénzelfde persoon laat het vruchtgebruik uitdoven.
  5. Het tenietgaan van het onroerend goed waarop het vruchtgebruik is gevestigd;
  6. Tot slot eindigt vruchtgebruik in hoofde van een vennootschap na de maximumduur van dertig jaar indien het voor een langere periode zou aangegaan zijn.

Op het einde van het vruchtgebruik verwerft de blote eigenaar aldus de volle eigendom van het onroerend goed.

Rechten en plichten van de vruchtgebruiker

Rechten van de vruchtgebruiker

De vruchtgebruiker wordt de titularis van het recht van vruchtgebruik. Hij kan het vruchtgebruik verkopen, overdragen op een andere wijze (bv. inbreng in natura), hypothekeren en verpanden. De vruchtgebruiker heeft verder recht op het genot van alle soorten van vruchten van het onroerend goe. De vruchtgebruiker mag het onroerend goed zoals een eigenaar verbeteren of (ver)bouwen naar zijn eigen behoeften. De gebruiksbevoegdheid van de vruchtgebruiker wordt op twee manieren beperkt:

  1. De vruchtgebruiker mag de bestemming van het onroerend goed niet wijzigen zonder de toestemming van de (blote) eigenaar. Het is bijvoorbeeld niet toegestaan om van een handelsruimte een privé-woonst te maken.
  2. De vruchtgebruiker moet het onroerend goed gebruiken en beheren zoals een goed huisvader.

De vruchtgebruiker kan bij het einde van het vruchtgebruik geen vergoeding vorderen voor de verbeteringen die hij zou beweren te hebben aangebracht, al mocht de waarde van de zaak hierdoor zijn vermeerderd. Het begrip ‘verbeteringen’ is hierbij beperkt tot de werken die het gevolg zijn van het normale uitoefenen van het vruchtgebruik. Dit houdt in dat enkel die werken worden beoogd die worden gedragen door middel van de inkomsten van de vruchtgebruiker. Voor alle werken die niet kwalificeren als ‘verbeteringen’ in voormelde zin, heeft de vruchtgebruiker recht op een vergoeding. Deze vergoeding komt meestal neer op de waarde op het einde van het vruchtgebruik van de materialen en het arbeidsloon.

De vruchtgebruiker heeft geen beschikkingsrecht over de blote eigendom. Alleen de blote eigenaar kan het onroerend goed verkopen. De vruchtgebruiker behoudt het genot, indien hij daarvan niet uitdrukkelijk afstand heeft gedaan [7].

Plichten van de vruchtgebruiker

De vruchtgebruiker moet het onroerend goed bij afloop van het vruchtgebruik in staat van goed beheer laten overgaan op de blote eigenaar. Ook is de vruchtgebruiker verplicht de normale onderhoudsherstellingen te doen .Grove herstellingen vallen evenwel ten laste van de blote eigenaar. Als normale onderhoudsherstellingen worden beschouwd: schilderen van muren, plafonds, deuren en ramen, plaatsen van vast tapijt, vervangen van dubbele beglazing, herstellen en onderhouden van de schoorsteen, herstellen van sanitair, het onderhouden van de tuin…. Grove herstellingen zijn die van zware muren en van gewelven, de vernieuwing van balken en van gehele daken, de vernieuwing van dijken en van steun- en afsluitingsmuren in zijn geheel. Voorgaande opsomming moet evolutief geïnterpreteerd te worden. Zo zijn grove herstellingen vernieuwings- en verbouwingswerken van het gehele gebouw met het oog op de algemene stevigheid en de instandhouding van het gehele gebouw en die werkelijk een uitzondering zijn in het bestaan zelf van de eigendom en waarvan de kosten normaal van het kapitaal worden afgenomen. In geval van twijfel zoals bijvoorbeeld bij het aanleggen van een tuin of het plaatsen van een keuken kan de rechter desnoods een oordeel vellen of het al dan niet, geheel of gedeeltelijk, om een grove herstelling gaat die ten laste valt van de blote eigenaar. Indien de onderhouds- en herstellingskosten lager zijn dan de kosten waarmee bij de waardering van het vruchtgebruik rekening gehouden werd, worden deze kosten niet als grove herstelling gekwalificeerd. In dit geval zullen ze steeds een tegenprestatie vormen van het genot of de rendabiliteit. Het is van groot belang een duidelijke regeling te treffen over het ten laste nemen van de grove herstellingen in de akte van het vruchtgebruik.

Ook staat de vruchtgebruiker in voor alle jaarlijkse lasten van het onroerend goed gedurende zijn genot. Lasten impliceren de verplichtingen, taxatie of belasting die aan een bepaalde zaak verbonden is en wordt opgelegd, hetzij door de overheid, hetzij door een derde, die daartoe rechtens de bevoegdheid heeft. Zo is de onroerende voorheffing onder meer verschuldigd door de vruchtgebruiker.

Rechten en verplichtingen van de blote eigenaar

Rechten van de blote eigenaar

De blote eigenaar heeft gedurende de vestiging van het vruchtgebruik geen recht op de inkomsten, gebruik en het genot van het met vruchtgebruik bezwaard onroerend goed. Wanneer het vruchtgebruik uitdooft verkrijgt de blote eigenaar de volle eigendom van het onroerend goed. Het is de blote eigenaar wel toegestaan zijn blote eigendom te verkopen gedurende de looptijd van het vruchtgebruik.

Plichten van de blote eigenaar

De blote eigenaar staat wettelijk gezien in voor de grove herstellingen. Deze regeling is van aanvullend recht. Dit betekent dat u er contractueel van kan afwijken. Indien u hiervoor kiest zal de waardering bij aanvang van het vruchtgebruik hiermee rekening moeten houden.

 

 

door TaxCalCul 31 augustus 2025
De recente wijzigingen in de fiscale behandeling van hybride bedrijfswagens zorgen voor nieuwe mogelijkheden voor bepaalde ondernemers. Als boekhoudkantoor met ruim 40 jaar ervaring zetten we de belangrijkste punten voor u op een rij. Voor wie is de nieuwe regeling bedoeld? De nieuwe fiscale gunstmaatregelen voor plug-inhybrides zijn specifiek gericht op zelfstandigen en eenmanszaken in de strikte zin van het woord . Concreet betekent dit: U bent een natuurlijk persoon met een btw-nummer U bent onderworpen aan de personenbelasting U heeft uw activiteiten niet ondergebracht in een vennootschap Dit is een belangrijke beperking: ondernemers die werken via een BV, commanditaire vennootschap of managementvennootschap vallen buiten deze regeling. Volgens schattingen van Febiac zijn er ongeveer 190.000 zelfstandigen met een fossiele bedrijfswagen die in aanmerking komen voor deze nieuwe regels. Wat houdt de fiscale gunstregeling precies in? Voor nieuwe bestellingen in 2025 De nieuwe regeling brengt de hybride bedrijfswagen terug in het fiscale landschap. Vanaf 1 januari 2026 zijn hybride auto's opnieuw fiscaal aftrekbaar als bedrijfswagen, met een maximale aftrek die kan oplopen tot 100%, afhankelijk van de CO2-uitstoot: Hybrides met een CO2-uitstoot tot 75 gram per kilometer: aftrekbaar tot 100% Hybrides met een CO2-uitstoot boven 75 gram per kilometer: maximaal 75% aftrekbaar Let op: verandering in uitstootcijfers Hier schuilt echter een belangrijk aandachtspunt. Autofabrikanten moeten voor eind 2025 hun uitstootcijfers aanpassen aan de nieuwe Euro6e-bis norm. Deze aanpassing zal leiden tot een verdubbeling of zelfs verdrievoudiging van de uitstootcijfers, vooral bij hybride voertuigen. De exacte cijfers zullen pas eind dit jaar bekend zijn. Afbouw van de fiscale voordelen De nieuwe regeling is niet permanent: Vanaf 1 januari 2027 daalt het maximale aftrekpercentage voor nieuwe hybride bedrijfswagens met een uitstoot tot 50 gram CO2/km van 100% naar 95% Daarna daalt de maximale aftrek jaarlijks verder Na 31 december 2029 genieten nieuw bestelde hybrides geen enkele aftrek meer Hoe zit het met de tankkaart? De fiscale behandeling van de energiekosten voor uw hybride bedrijfswagen is als volgt: Elektriciteitskosten : De kosten voor het opladen van de batterij via laadpassen blijven tot eind 2026 volledig (100%) aftrekbaar. In 2027 daalt dit percentage naar 95%. Brandstofkosten : De aftrekbaarheid van de tankkaart voor benzine en diesel wordt sterk beperkt. De 50% aftrek tot eind 2027 geldt alleen nog voor auto's die vóór eind 2025 zijn besteld. Voor auto's besteld vanaf 1 januari 2026 zijn de fossiele tankkaarten niet meer aftrekbaar. Dit betekent dat het regelmatig opladen van uw hybride wagen fiscaal steeds belangrijker wordt. De oplaadkabel ongebruikt in de kofferbak laten liggen wordt een kostbare zaak. Wat als u onlangs een hybride bedrijfswagen heeft aangeschaft? Voor zelfstandigen met een eenmanszaak die vóór 31 december 2025 een hybride bedrijfswagen hebben besteld, blijft de huidige regeling van kracht. U kunt dit jaar blijven genieten van 75% aftrekbaarheid van de autokosten. Deze aftrekbaarheid wordt tot 2028 gedurende de hele gebruiksperiode vastgezet op 75%. Welke hybride wagens komen in aanmerking? Niet alle hybride voertuigen komen in aanmerking voor de gunstige fiscale behandeling. Alleen plug-inhybrides - auto's die zowel over een verbrandingsmotor als over een elektromotor beschikken én waarvan de batterij van buitenaf kan worden opgeladen - vallen onder de regeling. Bovendien moet u opletten voor 'valse hybrides'. Een auto wordt als 'valse hybride' beschouwd als: De auto per 100 kg autogewicht minder dan 0,5 kWh aan batterijcapaciteit heeft De CO2-uitstoot meer dan 200 gram per kilometer bedraagt Deze 'valse hybrides' krijgen een extra hoge fiscale CO2-uitstoot aangerekend, waardoor een groot deel van de fiscale aantrekkelijkheid wegvalt. Conclusie: wat betekent dit voor u als ondernemer? De nieuwe fiscale regeling voor hybride bedrijfswagens biedt zeker kansen voor zelfstandigen in eenmanszaken. Echter, gezien de beperkte doelgroep, de aankomende wijzigingen in uitstootcijfers en de geleidelijke afbouw van de voordelen, is het belangrijk om een weloverwogen beslissing te nemen. Bij TaxCalCul adviseren wij u graag persoonlijk over de fiscale implicaties voor uw specifieke situatie. Wilt u weten of u in aanmerking komt voor deze regeling en wat de concrete voordelen voor u kunnen zijn? Neem dan contact met ons op voor een vrijblijvend adviesgesprek. Disclaimer: Deze informatie is gebaseerd op de huidige stand van zaken. De definitieve regeling kan nog wijzigen tot de stemming en publicatie in het Staatsblad.
door TaxCalCul 22 augustus 2025
Als ondernemer wilt u natuurlijk optimaal profiteren van de vruchten van uw harde werk. Maar hoe haalt u op een fiscaal slimme manier geld uit uw vennootschap? In deze blogpost zetten we de meest voordelige mogelijkheden voor u op een rij. Waarom een vennootschap fiscaal interessant blijft Steeds meer ondernemers in de regio Antwerpen en het Waasland kiezen voor een managementvennootschap. De belangrijkste reden? Het fiscale voordeel. Met de verlaging van de vennootschapsbelasting naar 25% (en zelfs 20% voor de eerste €100.000 winst onder bepaalde voorwaarden) is dit aanzienlijk gunstiger dan de personenbelasting, waar al snel 53,5% van uw inkomen wordt afgeroomd, plus tot 20,5% socialezekerheidsbijdragen. Bovendien is een belangrijke drempel weggevallen: voor een besloten vennootschap (BV) is geen verplicht minimumkapitaal meer nodig. Tien fiscaalvriendelijke manieren om geld uit uw vennootschap te halen 1. Dividenduitkering met verlaagd tarief De meest directe manier om winst uit uw vennootschap te halen is via dividenden. Standaard worden deze belast aan 30%, maar via het VVPR-bis-regime kunt u vaak genieten van een verlaagd tarief van 15%. Let op: Er geldt een wachttermijn van drie jaar voordat u van dit voordelige tarief kunt genieten De regeling is alleen van toepassing op kapitaal ingebracht na 30 juni 2013 Heeft u al langer een vennootschap? Dan is het systeem van de liquidatiereserve mogelijk interessanter 2. Liquidatiereserve: nu nog voordeliger Met een liquidatiereserve kunt u winst fiscaalvriendelijk opzij zetten. U betaalt eenmalig 10% belasting op de in aanmerking komende winst van het boekjaar, bovenop de gewone vennootschapsbelasting. Bij stopzetting van uw vennootschap kunt u deze reserve belastingvrij uitkeren. Goed nieuws: De regering heeft besloten dat u deze reserves nu al na drie jaar kunt uitkeren tegen 6,5% roerende voorheffing (in plaats van na vijf jaar tegen 5%). Deze maatregel is sinds 1 juli 2025 van kracht. U kunt dus nu al kiezen: ofwel dividenden uitkeren tegen 6,5% roerende voorheffing na drie jaar, ofwel nog twee jaar wachten en 5% betalen. Voor nieuw aangelegde reserves geldt alleen het nieuwe regime met drie jaar wachttijd en een tarief van 6,5%. 3. Kapitaalvermindering: deels belastingvrij Een kapitaalvermindering is een derde mogelijkheid om geld uit uw vennootschap te halen. Het voordeel is dat een deel zonder roerende voorheffing kan worden uitgekeerd. Let wel op: sinds 2018 is dit niet meer volledig belastingvrij. U betaalt roerende voorheffing pro rata de verhouding van belaste reserves tegenover het kapitaal. 4. Vastgoed financieren via uw aanvullend pensioen Wist u dat u als zelfstandige of bedrijfsleider vastgoed kunt kopen met het geld dat u gespaard hebt via uw aanvullend pensioen? Via het Vrij Aanvullend Pensioen voor Zelfstandigen (VAPZ) of een Individuele Pensioentoezegging (IPT) kunt u fiscaal voordelig sparen. Het grote voordeel: u kunt een deel van deze gelden als voorschot gebruiken voor de aankoop van onroerend goed in België of elders in Europa. De intresten die u op deze voorschotten betaalt, kunnen lager liggen dan bij een traditionele hypothecaire lening. 5. Lening aan uw vennootschap via rekening-courant Als bedrijfsleider kunt u een lening toekennen aan uw vennootschap via uw rekening-courant. Voor deze lening of vordering ontvangt u intresten waarop u 30% roerende voorheffing betaalt. Dit is voordeliger dan uzelf loon uitbetalen, want daarop gelden de hogere tarieven van de personenbelasting plus sociale bijdragen. Voor uw vennootschap zijn de intresten bovendien aftrekbaar van de belastbare winst, in tegenstelling tot dividenden. Zorg er wel voor dat het geleende bedrag en de intresten proportioneel zijn, anders kan de fiscus die intresten alsnog als dividend beschouwen. 6. Forfaitaire onkostenvergoeding Zelfstandigen die regelmatig op verplaatsing gaan, kunnen aanspraak maken op een belastingvrije onkostenvergoeding voor binnenlandse dienstreizen. Dit kan op basis van werkelijke kosten of via bepaalde forfaits (maand- of dagvergoeding). Ook voor thuiswerk of wagenkosten kunt u forfaitaire vergoedingen uitbetalen, wat een fiscaal interessante aanvulling op uw inkomen kan zijn. 7. Opties of warranten Een minder bekende maar fiscaal interessante techniek is het toekennen van aandelenopties of warranten aan uzelf via uw vennootschap. Deze financiële instrumenten geven u het recht om aandelen te kopen tegen een vooraf vastgestelde prijs. Het voordeel: de toekenning wordt forfaitair belast tegen 18% tot 23% van de waarde van de onderliggende aandelen. Na een jaar kunt u de opties uitoefenen, en de eventuele meerwaarde bij verkoop van de aandelen is onbelast. 8. Maaltijd- en/of ecocheques Maaltijd- en ecocheques zijn niet onderworpen aan belastingen of sociale bijdragen, wat ze tot een fiscaalvriendelijk onderdeel van uw verloning maakt. Ze zijn weliswaar niet aftrekbaar in de vennootschapsbelasting, maar blijven een interessante optie. 9. Verhuren aan uw vennootschap Heeft u een werkplek in uw privéwoning? Dan kunt u deze verhuren aan uw vennootschap. Op de huurinkomsten mag u een kostenforfait van 40% aftrekken, waardoor slechts 60% belast wordt in de personenbelasting. Opgelet: De huurprijs moet marktconform zijn. Bij een excessieve huurprijs kan de fiscus deze herkwalificeren als loon, waarop personenbelasting en sociale bijdragen verschuldigd zijn. 10. Vergoeding bestuurder (tantième) Tot slot kunt u uzelf vanuit de vennootschap een tantième uitkeren als beloning voor geleverde prestaties. Het voordeel is dat deze kosten aftrekbaar zijn voor de vennootschap, en dat de tantième vaak een jaar later belast wordt in de personenbelasting, wat uitstel van belasting betekent. Persoonlijk advies op maat Bij TaxCalCul begrijpen we dat elke onderneming uniek is. Met meer dan 40 jaar ervaring in boekhouding, accountancy en vennootschapsrecht helpen wij u graag bij het maken van de juiste keuzes om fiscaal optimaal te profiteren van uw harde werk. Disclaimer: Dit artikel is informatief van aard en bevat algemene informatie. Voor specifiek advies toegespitst op uw situatie raden wij aan contact op te nemen met een van onze adviseurs. De fiscale regelgeving kan wijzigen, dus raadpleeg altijd een professional voor de meest actuele informatie.
door TaxCalCul 11 augustus 2025
Als ondernemer met een vennootschap wilt u natuurlijk op de meest fiscaal voordelige manier geld uit uw bedrijf halen. De liquidatiereserve is daarbij een waardevol instrument. Maar let op: de spelregels veranderen binnenkort. In deze blogpost leggen we uit wat dit voor u betekent en of het interessant kan zijn om opgebouwde liquidatiereserves sneller uit te keren.
Laad meer berichten