Werkt u vanuit uw eigen woning en gebruikt u een bureau, praktijkruimte of een andere kamer voor beroepsdoeleinden? Dan heeft u de mogelijkheid om dat gedeelte te verhuren aan uw vennootschap. De huurinkomsten die u als privépersoon ontvangt, worden fiscaal bijzonder voordelig behandeld. Maar opgelet: wie de spelregels niet kent, riskeert onaangename fiscale verrassingen.

Waarom kan dit fiscaal interessant zijn?

Wanneer uw vennootschap huur betaalt aan u als private eigenaar, kwalificeren die huurgelden doorgaans als onroerend inkomen. Het grote voordeel? U mag daarop een forfaitaire kostenaftrek van 40 procent toepassen, én deze inkomsten zijn — in tegenstelling tot loon — niet onderworpen aan sociale bijdragen. Dat maakt verhuur aan de eigen vennootschap voor veel bedrijfsleiders een aantrekkelijke piste.

De huurkost is voor de vennootschap bovendien volledig aftrekbaar als beroepskost, op voorwaarde dat de huurprijs marktconform is.

Opgepast: de herkwalificatiegrens als bedrijfsleider

Verhuurt u als bedrijfsleider een ruimte aan uw eigen vennootschap, dan geldt een belangrijke beperking. Het deel van de huur dat meer bedraagt dan 5/3 van het gerevaloriseerde kadastraal inkomen van het verhuurde gedeelte, wordt door de fiscus geherkwalificeerd als beroepsinkomen. En op beroepsinkomen zijn wél sociale bijdragen verschuldigd.

De revalorisatiecoëfficiënt voor inkomstenjaar 2026 bedraagt 5,75. Let op: dit is niet hetzelfde als de indexatie van het kadastraal inkomen, al is het principe vergelijkbaar — namelijk het kadastraal inkomen actueel houden.

Een concreet voorbeeld:

Freya is schoonheidsspecialiste en verhuurt 25% van haar woning aan haar vennootschap voor 350 euro per maand (4.200 euro per jaar). Het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen van haar woning bedraagt 1.500 euro.

De maximale jaarhuur die als onroerend inkomen behandeld blijft:

1.500 × 25% × 5/3 × 5,75 = 3.593,75 euro

Op dat bedrag past Freya de forfaitaire kostenaftrek van 40% toe:

3.593,75 × 40% = 1.437,50 euro

Het netto belastbaar onroerend inkomen bedraagt dan:

3.593,75 - 1.437,50 = 2.156,25 euro — belastbaar tegen progressieve tarieven.

Het surplus van 606,25 euro (= 4.200 - 3.593,75) wordt geherkwalificeerd als beroepsinkomen, waarop ook sociale bijdragen verschuldigd zijn.

Verhuurt u ook meubilair? Andere regels van toepassing

Naast de ruimte zelf kunt u ook het meubilair verhuren aan uw vennootschap. Dat deel van de huur vormt een roerend inkomen, waarop u een forfaitaire kostenaftrek van 50 procent mag toepassen. Het netto roerend inkomen is in principe afzonderlijk belastbaar tegen 30 procent.

Twee aandachtspunten hierbij:

• De vennootschap moet de huurkosten voor het meubilair maken met het oog op het verkrijgen of behouden van winsten (denk aan kastruimte voor het archief).
• U moet kunnen aantonen dat de meubels effectief in de verhuurde ruimte staan, en dus niet in de privéwoonkamer.

Bevat uw huurovereenkomst geen opsplitsing tussen gebouw en meubilair? Dan hanteert de fiscus automatisch de verhouding 60% gebouw / 40% meubilair. Alleen het onroerende deel kan worden geherkwalificeerd als beroepsinkomen.

Een tweede voorbeeld:

Benoît en Freya verhuren samen een bemeubelde bureauruimte en salon aan hun BV voor 500 euro per maand. Het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen van de volledige woning is 1.000 euro, waarvan 30% betrekking heeft op het beroepsmatig gebruikte deel. Omdat hun contract geen opsplitsing bevat, wordt automatisch 300 euro/maand toegerekend aan het gebouw en 200 euro/maand aan het meubilair.

Het onroerende deel bedraagt op jaarbasis 3.600 euro: 1.800 euro voor Benoît en 1.800 euro voor Freya.

Benoît is bestuurder van de vennootschap, dus geldt voor hem de herkwalificatiegrens: 150 × 5/3 × 5,75 = 1.437,50 euro → tot dat bedrag blijft zijn aandeel belastbaar als onroerend inkomen. Het surplus van 362,50 euro wordt geherkwalificeerd als beroepsinkomen.

Freya is geen bestuurder van de vennootschap. Voor haar geldt de herkwalificatie niet. Haar volledige aandeel van 1.800 euro blijft onroerend inkomen.

Het roerende deel (meubilair) bedraagt op jaarbasis 2.400 euro. Na toepassing van het kostenforfait van 50% resteert een netto roerend inkomen van 1.200 euro, belastbaar tegen 30%.

Opgepast: leg alles schriftelijk vast

Een mondelinge overeenkomst is juridisch en fiscaal een zwak fundament. Leg de verhuurafspraken altijd schriftelijk vast en omschrijf nauwkeurig welk deel van de woning wordt verhuurd. De vennootschap kan immers enkel werken uitvoeren in het gedeelte dat zij huurt. Huurt ze alleen een kantoorruimte, dan kan ze niet zomaar de oprit laten heraanleggen.

Praktisch advies: duid de verhuurde ruimtes aan op een grondplan van de woning en voeg dat als bijlage toe aan de huurovereenkomst. Zo vermijdt u achteraf discussies met de fiscus over welke delen aan de vennootschap worden verhuurd.

Vergeet bijlage 270 MLH niet

Tot slot een administratief maar cruciaal aandachtspunt: de vennootschap kan de huur slechts als beroepskost aftrekken als zij een bijlage 270 MLH opmaakt met de identificatiegegevens van de verhuurder. Deze bijlage is voor de fiscus een belangrijk controlemiddel, aangezien de verhuurder belastbaar is op de reële huurinkomsten.

TaxCalCul helpt u de juiste keuzes maken

De verhuur van een deel van uw woning aan uw vennootschap kan fiscaal zeker lonend zijn, maar de regelgeving is complex en de valkuilen zijn reëel. Een verkeerde berekening of een onvolledige overeenkomst kan u duur komen te staan.

Bij TaxCalCul begeleiden wij u stap voor stap: van de correcte berekening van uw herkwalificatiegrens tot het opstellen van een waterdichte huurovereenkomst. Met kantoren in Edegem (regio Antwerpen) en Sint-Niklaas (Waasland) staan wij dicht bij u als ondernemer.

Heeft u vragen over uw specifieke situatie? Neem gerust contact met ons op — wij denken graag proactief met u mee.